上海的房价

    贝壳blog的老看客应当都记得，贝壳写过一篇房价分析的文章。今天贝壳简化一下模型，然后分析一下上海房价。
    上次那个文章的核心要点是，买房和租房的问题。我们今天把模型简化一下，假定某个房子的价格是100W，其中10%是装修费用。房价不涨不跌，到底买房还是租房呢？很简单，我们假定装修会在5年内等速消耗，中国的存款利率是2.25%，贷款利率是5.5%。如果我要买房，我就要承担装修的消耗和放弃把钱放在银行里或者去投资(当然，这个另说)的收益，因此叫机会成本。很容易算出，每个月消耗的装修费用是100*0.1/60（100W的一成在60个月里面消耗），机会成本在100*0.9*2.55%/12(100W的九成每年会产生2.55%的利润)到100*0.9*5.5%/12(100W的九成每年会产生5.5%的利润)之间。如果房价不涨不跌，那么一个月的房租应当在3579到5791之间。如果低于3579，理论上我根本不会考虑买房。我一定会租房，然后把100W放到银行里面，拿的钱一定比3579多。我可以拿出3579付房租，剩下还可以自己用。
    有人可能会考虑10%的装修成本也进银行等等的问题。100W一月的利息是1875，每个月都在赔钱阿？其实没有这个问题。因为，我们对比的双方，是通过两条路径达到一个终点的差异。一条是将100W存入银行，租5年的房子。一条是将100W买房，5年后卖出(假定交易成本为0)。其中买房的每月成本是3579，只要低于这个数值，即使租房每个月都赔钱，一样是赚了。您得想，买房的那位5年后装修成本可是一分都回不来，硬碰硬10W就没了阿。
    好，上述是一种最低房租，那么最高呢？如果房租高于5791，我绝对考虑买房。为什么？因为(当然，得假定您有钱，或者能贷到100W)，即使贷款100W买房，过五年后，您把房子一卖，付出的费用比你贷款利率还低，不买房的就是白痴了。
    于是，通过上面的论述，大家应该听明白了，房租和房价间存在相对关系。房租是短期房子供需的表现，房价则是长期的。那么我们通过上述论述，可以计算一下中国的房子租售比。具体过程贝壳省略，结论应当在172-298之间(其实就是千分之3.57917和千分之5.7917的倒数)。即，172到298个月的房租能买一套房是合适的。超过298个月绝对选择租房，低于172个月绝对选择买房。
    如果房价涨跌呢？贝壳继续简化模型，也不论述计算过程了，设房价为A，其他参数同上，涨跌比例平均每月x，涨为正数，总体交易成本0.02(这个仅仅计算最基础的契税)。那么上下平衡截止点分别为[A*0.1/60+A*0.9*0.0255/12-Ax+A*0.02/60, A*0.1/60+A*0.9*0.055/12-Ax+A*0.02/60] = [0.003912-x, 0.006125-x]。当然，成本还有市场风险等等，先不说。
    进而，贝壳考据了一下上海的房租和房价系统，各个地区虽然略有不同，但是其平均租售比无一例外都低于了千分之四，很多都逼近了千分之3.579，甚至极端的一些低于了千分之三。以贝壳调查的典型房为例，2500的寻租价格，90W的挂牌价格，租售比千分之2.778。也就是说，目前从理论上来说，租房比买房合算。前两年也是同样情况，对比一下上面的公式，贝壳只能说，大家都在看涨房子。那现在大家还有看涨房子的么？基本没有了吧？我们将上面的x设定为<0，即小于千分之3.9就可以租房子了。那为什么租售平衡还不向出租转移呢？
    我们只能得出结论，一定有什么在整个模型中忽略的因素在阻止平衡的移动。阻止有三个方面的，价格，数量，风险，和习惯。
    首先，我们说价格。如果贝壳的价格调查依据是错误的，房价偏高而寻租价偏低，有可能出现这种现象。或者在整个租房过程中有大量其他成本(水电煤和风险都另说了)，那么也可能出现这种现象。问题是，贝壳的调查数据是从二手交易挂牌和寻租挂牌来的，双方都是盘口上方数据，要高一起高。贝壳原来租房的经历告诉贝壳租房也没有什么特别的成本。因此，贝壳先排除了价格因素。
    其次，我们说风险。由于房屋买卖风险高于房屋出租风险，因此也会阻止平衡的移动。这点来说，是符合经验的。但是风险是暂时的，如果说风险高的话，前两年买房的时候怎么就不怕了呢？
    然后，我们说数量。可能由于某种因素，因此房屋的出售被限制。因此造成了平衡的破坏。这个贝壳完全不知道。
    最后，我们说说习惯。中国人有给下一代买房的习惯，因此造成了房价的异常平衡。这也是符合经验的。不过我不知道，在大量的亏钱下，精打细算的中国人会先改变习惯呢？还是会先变的“不会精打细算”了。
    那我们先抛开上一个问题，从实际角度谈谈买房和租房的运作。如果您打算买房的话，贝壳建议您先调查当地的租售比，还有租房者的构成，如果租售比在上述范围以外(当然，如果利率变化比例也会变化)，那么您需要进一步调查附近将来的变化。有些地方的租售比异常，可能是因为某些同志听到了风声，附近可能兴建某种设施(尤其是地铁站)，因此大量买入造成的。当设施新建完成后，房价可能不会变化。但是寻租者多了，因此造成租金上涨，租售比会渐渐回复正常范围。租房者的构成有利于判断附近的房子是否会跌价，如果大量都是浮动的外来人员，或者特定群体(例如奥运一族)，那么将来房子就可能因为某种因素跌价。
    另外，就是当前房价是否正常的问题。贝壳不是学金融的，也不明白一堆很悖论的大道理。但是根据上述理论来分析，中国的房价大概要跌掉一半，这还是在当前低利率下。如果利率升高，理论上房价还会进一步下跌(不明白？贷款买房的人少了，卖房投资的人多了，能不跌么)。以贝壳调查的典型房为例，2500的寻租价格，90W的挂牌价格，按照0涨跌计算，房价应当是52W。差价哪里去了，我倾向于任正强的说法，政府那里去了。
    也许有人奇怪，贝壳为什么从头到尾都在讲租房买房买房租房，不分析分析大势技术什么的？那是因为租房是房价相对短期的体现，比较少一些政策，预期的干扰，体现的纯粹的供和需的关系。贝壳不是专业的经济人，可以说就是平头小老百姓一个。数学还算过得去，但是讲专业经济理论，全球经济形势就立刻要了命了。租房这东西有人租，房价就高，没人租，房价就低。价格高低，就看你的量和有多少人能出这个价，干干脆脆明明白白。
    同样，上面的东西见仁见智。也许专业的学者能提出无数意见，但是这就是我们小老百姓的盘算。